שימוש בשמאי מקרקעין בבחינת דירה במסגרת מחיר למשתכן

פרויקט “מחיר למשתכן” הפך לאחד מהפרויקטים שקיבלו התייחסות רבה בכלי התקשורת הכלכליים לאורך השנים האחרונות. במסגרת פרויקט זה, מדגישים שמאי מקרקעין בישראל, כי עדיין חשוב לערוך בדיקה של הנכס באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך.

מהו פרויקט מחיר למשתכן?

מחיר למשתכן הינה שיטת מכירה של קרקעות אשר מיועדות לבנייה של דירות. הצעות לרכישת הקרקע מבצעים יזמים כשהמחיר הסופי של כל דירה ישלם הקונה עצמו – המשתכן.

היזם שאמור לזכות במכרזים מטעם משרד הבינוי והשיכון הוא זה שיציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה וזאת על בסיס תנאים מקדימים שנקבעו בכל מכרז. כך, שואף משרד הבינוי והשיכון יחד עם מדיניות ממשלת ישראל, לאפשר למשפחות רבות לרכוש דירות זולות באזורים וישובים נבחרים ברחבי המדינה.

קבלת המפרט הנכון לגבי פרויקט המגורים שלכם

שמאי מקרקעין יודעים לומר כי בדיקה של דירות חדשות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן שונה מבדיקה של דירות חדשות בפרויקטים אחרים. לצד החשיבות גם כאן לבחון ליקויי בנייה שיכולים לקרות גם במסגרת פרויקטים של בנייה חדשה, מדגישים שמאי המקרקעין את החשיבות לעשות שימוש בשמאי מקרקעין לו ידע וניסיון רחב ביכולת לבחון את המפרט המחייב של הנכס שאתם עתידים לרכוש.

במסגרת מחיר למשתכן ולאחר אישור הזכייה ובחירת הדירה שלכם אתם תתבקשו לחתום על חוזה דירה כשאליו יצורף המפרט המחייב. על קונים להבין שקיימים מספר מהדורות שונות של מפרטים מחייבים ועל כן חשוב לדעת מראש איזה מפרט מחייב נכון לפרויקט בו רכשתם דירה.

למול העובדה כי במסגרת פרויקט זה אין בעצם אפשרות לבצע שינויים בדירה, דוגמת הזזת מחיצות, הוספת שקעים ונקודות אינסטלציה, שינויים אדריכליים ועוד, חשוב לוודא כי אתם זוכים בדירה התואמת במדויק את הדרישות במפרט המחייב.

בדיקת הנכס על ידי שמאי מקרקעין בהתבסס על המפרט המחייב

יכולותיו המקצועיות של שמאי המקרקעין כוללת הבנה מלאה של הפרטים במפרט המחייב. הבנה זו תאפשר לו לבחון האם הנכס שלכם תואם את הנתונים באותו מפרט. מפרט הנכס מתייחס באופן נקודתי לכל חלל בנפרד, לתקנות בטיחותיות, שימוש בחומרים, מרחקים מינימלים ועוד. את אלו ומאפיינים נוספים בוחן שמאי המקרקעין לעומק על מנת לאמוד על התאום בין הכתוב במפרט המחייב לבין האם אלו חלים בפועל באותו הנכס.

בדיקת מידות הנכס של שמאי המקרקעין

במפרט המחייב של הדירות מחיר למשתכן ישנה הגדרה לגודל החדרים והחללים השונים. הדבר משמעותי גם למול העובדה שמחיר הנכס מתבסס מראש על בסיס מחיר לפי מ”ר.

במסגרת ההנחיות על חדר השינה לא להיות קטנים מתשעה מ”ר, רוחה הקירות לא יפחתו מ-2.8 מטרים, כשרוחב חדר השינה של ההורים אינו יכול להיות קטן מ-11 מ”ר ורוחב הקירות אינו יכול להיות קטן מ-2.9 מטרים.

גם לגבי שטח הסלון ישנן הגדרות הנוגעות לשטח המינמילי שלו וזאת בהתאם למספר החדרים בדירה. בדירה של שלושה עד 3.5 חדרים על שטח הסלון להיות לכל הפחות 21 מ”ר, כשככל שמספר החדרים גדול יותר כך הרף המינימלי של שטח הסלון מתרחב.

בדיקת טיח, בלוקים וצבע על ידי שמאי המקרקעין

במפרט המחייב קיימת התייחסות גם לנושאים אלו. בחדרי הרחצה, למשל, על הקירות להיות בנויים מבלוקים הבנויים לעמידות גבוהה ממים, גמר של תקרה יכלול טיח וסיד סינתטי, כשבמרחב המוגן על הגמר להיות תואם את תקנות פיקוד העורף.

התייחסות רחבה נוגעת לגדלים המינימליים של אריחי הריצוף והחיפויים לקירות, דוגמת חדרי הרחצה, מרפסות השמש ועוד.

בדיקת המטבח על ידי שמאי המקרקעין

בשנים האחרונות התגלו לא פעם פערים בין נתונים המטבח במפרט המחייב לבין נתוני המטבח בפועל. בשל כך, מקפידים שמאי המקרקעין הקפדה יתרה בבחינה של חלל זה לעומת שאר החללים בנכס. 

המפרט המחייב כולל בתוכו עמודים רבים הנוגעים למטבח. אלו מתייחסים למידות האורך והרוחב המינימליים של ארונות המטבח, מידות לנישות דוגמת המקרר, מדיח כלים, תנור ועוד, שימוש בחיפויים חיצוניים מפורמייקה או פוסטפורמינג, ציפוי פנימי של פורמייקה או מלמין ועוד.

לגבי קערות המטבח אלו צריכות לעמוד בגודל מינימלי של 40 על 60 ס”מ לקערה בודדת וגודל מינימלי של 46 על 80 ס”מ לקערת מטבח כפולה. לצד מידותן, על הקערות להיות עשויות מחרס, אקרילי, סילי קוורץ או נירוסטה.

בדיקת מרפסת השירות על ידי שמאי המקרקעין

במסגרת פרויקט מחיר למשתכן רוב הדירות כוללות מרפסות שירות. מרפסות המיועדות גישה נוחה וישירה, בין היתר, לתליית כביסה לייבוש. במסגרת המפרט המחייב קיימת חובה ליצור פתח לכניסת אוויר מבחוץ, סגירת החלונות אינה מתאפשרת רק על ידי תריסים, כשישנן אף תקנות הנוגעות לבטיחות תליית הבגדים. בנוסף לאלו, קיימת חובה לאפשר מקום להנחת מכונת כביסה ומייבש כביסה אחד ליד השני ולא שהם ניצבים אחד על השני.

בדיקת מערך החשמל על ידי שמאי המקרקעין

נושא החשמל נחשב למורכב יותר לבדיקה, כשגם כאן היו קבלנים במסגרת פרויקט מחיר למשתכן שלא הואילו לספק את תוכנית החשמל כנדרש. על שמאי המקרקעין לבחון האם השקעים, המתגים וגופי התאורה מוקמו כפי שנדרש והאם השקעים נמצאים בגבהים הנכונים ובמרחקים הנכונים האחד מהשני.

חובה נוספת נוגעת לנושא התקשורת, כשבכל חדר קיימת חובה להתקין נקודת טלפוניה, נקודת תקשורת בין מחשבים ונקודת טלוויזיה ובה חיבור לקליטת שידורי כבלים.

בנוגע לדוד החשמל קיימת חובה להעביר קו חשמל ישיר מלוח החשמל בנכס ועד לדוד במקום בו הוא מותקן, כשעל הצינור המחבר להיות מותקן באופן סמוי. ליד הדוד יש להתקין מפסק ביטחון, מפסק דו קוטבי עם מנורה וקוצב זמן בתוך הנכס.

בדיקות נוספות הנערכות על ידי שמאי המקרקעין

לצד מה שתיארנו מעלה קיימות מספר רחב של בדיקות נוספות שעל שמאי המקרקעין לבצע וזאת בהתאם למפרט המחייב של המחיר למשתכן. בין היתר, חשוב ששמאי המקרקעין יבחן כי הדלתות בנכס יהיו מותקנות ויעמדו בכלל התקנות המחייבות של תקן 23 של מכון התקנים הישראלי, שהחלונות בנכס בעלות זיגוג כפול עם חלל של אוויר ביניהן וזאת בכדי שיוכלו להעניק בידוד אקוסטי ותרמי מרבי, על הפתחים והחלונות בנכס להיות כאלו המאפשרים לדיירים להתקין רשתות ועוד.

לימוד הכרת מפרט מחייב במכללת אפיק

מכללת אפיק שמה לעצמה מטרה להנגיש לקהל הסטודנטים שלה חומרי לימוד המתכתבים יחד עם מציאות הנדל”ן בישראל. נוכח הרחבת פרויקט מחיר למשתכן בשנת 2015 על ידי מי שהיה דאז שר האוצר משה כחלון, כוללים לימודי כלכלה ושמאות מקרקעין גם תכנים הנוגעים ללימוד המפרט המחייב של הנכסים ולימוד המאפיינים הייחודיים של מפרט זה במסגרת הפרויקט של מחיר למשתכן.

מנכל”ל מכללת אפיק, אלי קאופמן, אף התייחס לנושא מחירי הדירות בכתבה שנערכה אשתקד באתר “כלכליסט” ושבה טען קאופמן כי במחיר למשתכן קיימים “פגמים מהותיים. השורה התחתונה היא שנכון להיום, למרות התוכנית, מחירי הדיור בישראל לא צנחו כפי שהבטיחו באוצר וההיצע לא עונה על הביקוש הרב”.